【宅建許可申請】宅建の業務を行うには

不動産業を生業として行うには非常にハードルが高く設定されています。その理由と許可申請の意味と制度趣旨について解説していきます。

・宅建業とは

「えー定義からかよ」と思う人もいるかも知れませんが、これが実は一番大事だったりします。

実は結構業者さんによってはほぼ無意味に免許を取得している場合もあります。確かに昨日今日でいきなり免許がおりませんので、なんかあったときのために、と考えて取っている場合もありますが、宅建業というのを理解せず取っている場合もあります。

免許取ったけどすぐ廃業する業者さんもいます。無駄なお金を使わないために、不必要になったらすぐやめることができるように定義をきちんと理解しておきましょう。

宅建業免許はそれこそ宅建業を行わなければ不必要です。

では宅建業とは「個人」に「宅地建物」を「媒介代理」または「繰り返し売却」することです。

では・マンションの賃料管理は？

・駐車場の契約は？

・法人に対してオフィスの契約は？

・相続で手に入れた土地の売却は？

上記は宅建業とは言いません。すなわち許可不要ということです。

上記の取引のみ宅建業として引き締めなければならないのは、それだけ「個人」の「住居」を守らなければならないという国の政策方針が垣間見えるわけです。

・一体どうしてそこまでハードルが高いのか

宅建の許可を必要とする制度を作ったのでしょうか？　それは情報量の差と危険性です。

一度に数千万以上軽く動いてしまう取引は法人ならば普通にありますが、個人としては人生に1度あるかないかでしょう。そんな取引相手がいい加減な業者で売るだけ売って逃げてしまう、なんてことになったら怖くてお金を払うこともできないでしょう。

そんな宅建業者の信用担保の意味合いと、業者の情報公開を行うことで、いい加減な業者の間引きを行うことができるわけです。

更に宅建業法35条説明と37条説明という重要事項説明を義務付けることで個人と業者との情報格差をなくすことができると見込んでいます。

それでも悪質な業者が多い不動産業において、その被害者が出ないとは限りません、そこで営業保証金の供託という制度を作っています。もし、悪質な業者による損害がでたら、その損害をこの供託金で支払おうというわけです。

しかし、これが非常にハードルが高い。

本店で1000万円、支店で500万円供託しないといけません。正直これだけのお金を用意するだけで借金まみれならないといけません。そうなると、それを回収するために悪事に手を染める、なんて身も蓋もない状況になりかねません。もちろんそんな状況にならないように別の制度を用意しています。

それが保証協会です。比較的に安価で保証協会に加入することで1000万円を保証協会が担保してくれるわけです。

それでも、宅建士を準備して、かつ保証協会に入会して、その上に開業準備金が必要になるというのはかなりの金銭負担を開業業者に要求するわけです。

・許可申請に必要なこととは

では具体的に宅建業者になるためには最低限の要件は何かというと、3つあります。

・事務所要件

・5人に1人の専任の宅建士

・保証協会への加入、もしくは保証金の供託

この3つの要件をクリアしていないと宅建業の許可はおりません。

事務所を構えるのは当然のこととして、重要事項説明をしないといけないので専任の宅建士を準備するというのも当然のことと言えるでしょう。

でも、1000万円の供託か保証協会への加入というのは正直難易度がかなり高いと言えるでしょう。供託に関しては当然のこととして、なら60万円の保証金で済む保証協会への加入のほうがお得では？　と考えるのは当然でしょう。

しかし、ただ60万だけ払って協会に加入できるかというとそう簡単にはいきません。協会に加入するには別に協会の加入要件がありますし、入会金、会費もかかります。その会費も供託と違い毎月、毎年かかります。さらに協会も2種類あってそれぞれに微妙に違う特色を持っています。さらに協会ならではのサポートシステムも存在します。

はじめにドン！と払って終わる供託か、加入費が別途かかり加入要件もある協会に加入するかどうかは宅建業を行うときにまずはじめに行う経営判断です。

とにかく宅建業を営むにはかなりの出費を覚悟しないといけないわけです。

・専門家に頼む理由とは

行政官庁への申請になるので、基本は行政書士が専門家になります。特に現在（2023/2/15）は大阪府では行政書士会のメンバーが受付事務を行っているほど、行政書士と宅建業申請とは深いつながりがあります。

まず専門家に頼むと、やはりそれなりにお金がかかります。ただでさえ上記のように普通に独立して事務所を構えるのとは違い手痛い出費が大量にかかります。更に許可申請に申請から5週間というタイムラグも存在します。その間、宅建業もできず、かつ事務所も動かせません。

協会に加入するために様々なハードルもクリアしなければなりません。

そんな状況な上にさらに専門家とはいえ出費してまで頼むメリットがあるのだろうか？

というのが皆様の頭を過ることでしょう。はっきり言います。

「あります」

どんなやり方にもうまいやり方というは存在していて、それは宅建業の申請を熟知している人しか知らないものです。上記の様々な問題を全く無いことにはできませんが、その痛い出費を最小限に抑えるやり方は存在していて、そのやり方と行政書士に依頼する依頼料とを比べると遥かにお安くなるわけです。

宅建業の申請に特に強いABU行政書士事務所をよろしくおねがいします。
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